Der Rückgang der Wohneigentumsquote beschäftigt Politik und Medien. Ein kritischer Punkt ist dabei die Wirkung makroprudenzieller Maßnahmen auf den Zugang zu Wohneigentum, etwa Beleihungsgrenzen (“Loan-to-Value", LTV) oder Obergrenzen für Schuldendienste („debt-service-to-income limits“) bei Wohnungsmarktbeschränkungen.
Diese Maßnahmen scheinen zwar erfolgreich das Kreditwachstum und Immobilienpreissteigerungen zu begrenzen, es gibt aber Befürchtungen, dass sie unbeabsichtigt Ersterwerbende und einkommensschwache Haushalte beim Hauskauf ausschließen.
Forderungen nach Lockerung makroprudenzieller Regeln
Diese Sorgen haben viele Länder dazu veranlasst, Beleihungsgrenzen oder andere makroprudenzielle Vorgaben zu lockern. Ende 2025 schlug die dänische Regierung beispielsweise die Einführung von 40-jährigen Hypotheken vor, um Erstkäufe zu ermöglichen. In den USA sprach sich Donald Trump für 50-jährige Hypotheken aus und Schweden lockerte zum 1. April die Quoten.
In einer aktuellen Studie untersuche ich die Auswirkungen makroprudenzieller Maßnahmen auf Wohneigentumsquoten insgesamt sowie auf bestimmte Bevölkerungsgruppen. Das Ergebnis ist eindeutig: Diese Maßnahmen haben nur geringe Auswirkungen.
Die tatsächlichen Auswirkungen makroprudenzieller Maßnahmen
Zur tatsächlichen Wirkung makroprudenzieller Politik auf Wohneigentumsquoten gibt es bislang nur wenige Erkenntnisse. Die Forschung konzentrierte sich fast ausschließlich auf Immobilienpreise und das Wachstum von Hypothekenkrediten, nicht jedoch auf Eigentumsquoten. Eine aktuelle Metastudie mit Daten aus 58 empirischen Untersuchungen und rund 6.000 Effektschätzungen erwähnt Wohneigentum kein einziges Mal.
In der Studie verwende ich Paneldaten aus 28 europäischen Staaten (2003 –2017) sowie einen narrativen Ansatz zur Identifikation unerwarteter Änderungen makroprudenzieller Regulierung. Das Ergebnis: Nur sehr wenig weist darauf hin, dass makroprudenzielle Maßnahmen die Eigentumsquote senken: weder insgesamt noch bei einkommensschwachen Haushalten oder Kreditnehmern, und auch nicht bis zu fünf Jahre nach Einführung der Maßnahmen.
Die Nullresultate sind statistisch präzise und robust gegenüber unterschiedlichen Modellspezifikationen. Die Daten legen nahe, dass Rückgänge der Eigentumsquote von mehr als etwa 0,23 Prozentpunkten nach einer makroprudenziellen Verschärfung unwahrscheinlich sind. Bei großen, gut dokumentierten Schocks, bei denen frühere Forschung deutliche Effekte auf Kredite und Immobilienpreise fand, schließen die 95-Prozent-Konfidenzintervalle negative Effekte von mehr als 78 Basispunkten aus.
Eigentumsquoten bleiben selbst in Krisenzeiten stabil
Hinter diesem Ergebnis steht eine bekannte, aber oft übersehene Tatsache: Anders als es politische Debatten häufig suggerieren, verändern sich Wohneigentumsquoten im Zeitverlauf nur sehr langsam. Diese Kennzahl ist selbst in Phasen tiefgreifender wirtschaftlicher Veränderungen bemerkenswert träge. In vielen Ländern Zentraleuropas konnten Haushalte nach dem Zusammenbruch der Sowjetunion ihre Wohnungen stark vergünstigt erwerben; die Eigentumsquote ist dort bis heute sehr hoch. In Norwegen liegt sie bei rund 80 Prozent, in Deutschland dagegen unter 50 Prozent. Die Quoten blieben in all diesen Ländern in den vergangenen 15 Jahren weitgehend konstant.
Die Nullresultate gelten für mehrere Spezifikationen und sind präzise genug geschätzt, um wirtschaftlich bedeutende Effekte auszuschließen. Dies steht in Gegensatz zu den gut dokumentierten Auswirkungen makroprudenzieller Maßnahmen auf andere Variablen des Wohnungsmarktes.
Die Ergebnisse sind auch für die theoretische Modellierung von Wohnungsmärkten von Bedeutung. Führende makroökonomische Modelle prognostizieren erhebliche Auswirkungen makroprudenzieller Maßnahmen auf die Eigentumsquoten. So prognostizieren beispielsweise Garriga et al. (2020) einen Rückgang der Wohneigentumsquote um 2,8 Prozentpunkte infolge strengerer LTV-Grenzen. Kaplan et al. (2020) prognostizieren einen Anstieg um drei Prozent aufgrund gelockerter LTV-Beschränkungen (was einen Rückgang ähnlichen Ausmaßes aufgrund einer Verschärfung impliziert). Im Gegensatz dazu liegen die empirischen Schätzungen nahe bei Null – eine Größenordnung kleiner als die Modellprognosen.
Der Fall Schweden und andere große Ereignisse
Schweden liefert ein eindrucksvolles Beispiel. Im Jahr 2016 führte Schweden eine Tilgungsvorschrift ein. Eine Maßnahme, die laut früheren Untersuchungen erhebliche Auswirkungen auf Hypothekarkredite und Immobilienpreise hatte. Wie die nachstehende Abbildung jedoch zeigt, blieb die Eigentumsquote in Schweden stabil und ging über den gesamten Zeitraum hinweg nur leicht von rund 67 Prozent auf 64 Prozent zurück. Nach der Politikänderung im Jahr 2016 war kein erkennbarer Einbruch zu verzeichnen.
Wir können noch einen Schritt weiter gehen. Weiterer Fälle großer makroprudenzieller Schocks, die wissenschaftlich untersucht wurden, zeigen, dass die Eigentumsquote in allen Fällen bemerkenswert stabil bleibt. Bei der Betrachtung der in Norwegen, Irland, der Schweiz, Finnland, Schweden, dem Vereinigten Königreich, den Niederlanden und Portugal umgesetzten Maßnahmen lassen sich keine größeren Schwankungen der aggregierten Wohneigentumsquote feststellen, obwohl diese Maßnahmen die Kreditvergabe und die Aktivitäten auf dem Wohnungsmarkt beeinflusst haben.
Das „große Ganze“
Die Ergebnisse haben wichtige Implikationen für unser Verständnis der Wohnungspolitik. Die Befürchtung, dass makroprudenzielle Maßnahmen bestimmte Haushalte systematisch vom Erwerb von Wohneigentum ausschließen, scheint übertrieben zu sein. Einen Haken gibt es aber: Nach bisheriger Literatur führt eine strengere makroprudenzielle Politik zu niedrigeren Immobilienpreise und weniger Kreditvergabe, was Vermögen zulasten bestehender Eigenheimbesitzer transferieren kann. So hindern diese Maßnahmen zwar niemanden daran, Wohneigentum zu erwerben, beeinflussen den Wohnungsmarkt jedoch auf andere Weise.
Wenn politische Entscheidungsträger:innen die Wohneigentumsquote erhöhen wollen, könnte eine Lockerung der makroprudenziellen Maßnahmen am Ziel vorbeigehen. Meine Ergebnisse deuten darauf hin, dass makroprudenzielle Interventionen auf der Nachfrageseite, wie niedrigere Eigenkapitalanforderungen oder subventionierte Sparkonten, die Wohneigentumsquote unter jungen und Erstkaufenden möglicherweise nicht wirksam erhöhen. Stattdessen könnten sie zu Vermögensübertragungen an bestehende Hausbesitzer durch höhere Immobilienpreise führen, anstatt den Zugang zum Wohneigentum zu erweitern. Hier wird deutlich, wie wichtig es ist auch angebotsseitige Faktoren bei der Gestaltung von Maßnahmen zu berücksichtigen, um Bedenken hinsichtlich des Zugangs zum Wohnungsmarkt zu adressieren.
Gesamtdynamik von Wohneigentum
Schließlich könnten einige argumentieren, dass aggregierte Daten wichtige Dynamiken auf der Ebene der Kreditnehmenden verschleiern. Die Wohneigentumsquoten sind jedoch im Grunde ein Gleichgewichtsphänomen, das durch das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt bestimmt wird.
Randomisierte kontrollierte Studien oder Untersuchungen auf Mikroebene können allgemeine Gleichgewichtseffekte nicht erfassen und übersehen daher Reaktionen auf Marktebene wie Preisanpassungen, Angebotsreaktionen oder Veränderungen auf dem Mietmarkt, die die aggregierten Wohneigentumsquoten bestimmen.
Zwar können sich die Transaktionsvolumina als Reaktion auf makroprudenzielle Maßnahmen verändern, doch haben sie wahrscheinlich keinen Einfluss auf die aggregierte Wohneigentumsquote, da Eigenheimbesitzer:innen sich dafür entscheiden könnten, einfach in ihren Häusern zu bleiben. Die Wohneigentumsquote sinkt, wenn Personen ihr Wohneigentum den Markt verlassen. Entweder sie verkaufen an Vermietende, die die Immobilie vermieten, oder ihre Immobilie selbst in Mietwohnungen umwandeln. Dies stellt einen anderen Mechanismus dar als Veränderungen in der Transaktionsaktivität.
Ein letzter Hinweis: Diese Ergebnisse stellen keine Befürwortung makroprudenzieller Maßnahmen im weiteren Sinne dar. Zwar deuten die Erkenntnisse darauf hin, dass solche Maßnahmen die Wohneigentumsquote insgesamt nicht systematisch senken, sie können jedoch andere unbeabsichtigte Folgen oder Auswirkungen auf die Wohlfahrt haben.
So könnten makroprudenzielle Maßnahmen beispielsweise Kreditvergabe verlagern, in weniger regulierte Sektoren, alternative Kreditgebende oder ins Ausland. Ebenso ist denkbar, dass Umzugsmuster innerhalb der lokalen Wohnungsmärkte beeinflusst werden. Alternativ könnten Haushalte ihre liquiden Ersparnisse reduzieren, um makroprudenzielle Anforderungen zu erfüllen. Dies könnte sich auf unvorhersehbare Weise auf die Finanzstabilität auswirken.
Weitere Einzelheiten in der Publikation: „Macroprudential policies and homeownership rates“
Claes Bäckman ist Postdoktorand am Leibniz-Institut für Finanzmarktforschung SAFE.
Blogbeiträge repräsentieren die persönlichen Ansichten der Autor:innen und nicht notwendigerweise die von SAFE oder seiner Mitarbeiter:innen.
